TIV 5.0 | O que era bom,
ficou ainda melhor!

[Planilha Atualizada]

Tenha em mãos o modelo de viabilidade, mais avançado do mercado, sempre atualizado para estruturar empreendimentos com precisão e garantir decisões assertivas no mercado imobiliário.

Empreendimentos sólidos não aceitam achismos! 

ERRAR NO PLANEJAMENTO É SINÔNIMO DE PREJUÍZO.

Ficar desatualizado pode custar caro:

Negócios inviáveis que drenam seu tempo e recursos

Insegurança de apresentar projetos sem dados sólidos

Risco de perder investidores por falta de uma análise consistente

Chega de improviso. Quem domina a viabilidade, domina o mercado!

O QUE É A TIV ASSINATURA PRO?

É sua vantagem estratégica.

Exclusiva para ex-alunos e mentorados é o acesso a ferramenta de viabilidade sempre atualizada (última versão: 5.0) e encontros trimestrais ao vivo para leitura de mercado e debates, comigo e outros players que também levam a sério o compromisso de desenvolver empreendimentos sólidos e lucrativos.

✅ Domínio técnico. (você já tem)
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⚠️ Ferramentas atualizadas que entregam confiança. (a versão 5.0 da TIV 🙌🏻)

CONTEÚDO

O que você vai ter acesso?

Estrutura do estudo econômico de empreendimentos imobiliários

  • O que é o estudo econômico do empreendimento imobiliário?
  • Objetivos e condições de um estudo de viabilidade imobiliária.
  • Análise estática (uma visão técnica da eficiência do uso).
  • Análise dinâmica (tomada de decisão (Go No Go).
  • Estrutura do estudo.
    • Análise do Ambiente;
    • Análise do Ativo;
    • Análise do investidor.

Métricas e indicadores de análise econômico-financeira

  • Eu odeio a TIR Por que você deve ter cuidado com o uso da TIR?
  • Cálculo e interpretação do VPL (Valor Presente Líquido). Por que é considerado a melhor métrica de todas?
  • Composição do capital de giro do negócio através da Exposição MÁXIMA e MÉDIA de Caixa. Como gerenciar essa variável? (Visualizaremos a média de caixa, bem como o tempo de início da recuperação do capital)
  • Cálculo e interpretação do Payback simples e descontado. Porque o Payback descontado é considerado melhor?
  • Analisando a melhor taxa de retorno do investidor/empreendedor – ROE – Return on Equity – Ou seja, quanto ganhei para cada real que aportei.

Apresentação modelo TIV 5.0 para Incorporação (Vertical) e Loteamentos

  • Negociação do terreno e quadro de áreas
    • Estruturação da incorporação (8 possibilidades para incorporação do terreno)
    • Permuta física dentro do empreendimento
    • Permuta física fora do empreendimento – A comercialização externa gera impacto no fluxo de caixa?
    • Permuta híbrida 1 (dentro e fora do empreendimento)
    • Permuta híbrida 2 – pagamento em dinheiro e unidades físicas dentro do negócio
    • Permuta híbrida 3 – pagamento em dinheiro e unidades físicas fora do negócio
    • Permuta híbrida 4 – pagamento em dinheiro e unidades físicas fora do negócio e unidades físicas fora do empreendimento
    • Pagamento dinheiro
    • Possibilidade de emprestar dinheiro, como mútuo, para o dono do terreno
    • Permuta financeira
  • Custos indiretos ligados a incorporação do terreno
    • Definição de custos com IPTU;
    • Estimativa de Outorga Onerosa;
    • Taxas de registro e comissões da incorporação do terreno;
    • Dispositivo que permite realizar empréstimos ao dono do terreno;
  • Quadro de áreas
    • Definição dos produtos que serão comercializados nos “três” quadros de áreas (descrição, metragem, R$/m2, quantidade, permutas);
  • Custos de obra
    • Previsão custos de obra e definição da curva de desembolso, velocidade de venda e Securitização
    • Definição de Custo de Obra utilizando o conceito de área equivalentes (NBR 12721:2006)
    • CUB / SINDUSCON
    • Construção do CUB ajustado através dos custos não inclusos no CUB
    • Custos ligados à obra:
      • Seguro de obra
      • Barraco de obra
      • Projeto Arquitetônico
      • Definição das taxas de administração sobre obra (A terceirização poderá ser aplicada por fase de obra)
    • Será possível também fasear a curva de obra em 3 períodos ou minimizar a alocação de recursos através de uma suavização da curva de desembolso.
  • Comercialização
    • Previsão das Receitas e sua Velocidade de realização
    • Definição da tabela de venda (Entrada, mensais, semestrais, anuais e financiamento bancário) em cada curva de comercialização (modelo possui três curvas);
    • Determinação das curvas de velocidade de venda. Será possíveldefinir três cenários de velocidade de venda (mais provável, pessimista e otimista)
    • Determinação das taxas de juros pré-obra e pós-obra;
    • Determinação de uso do pro soluto ou não;
  • Custo de incorporação
    • Custos de Aprovação de Projeto – Como apropriar de forma correta no fluxo de caixa
    • Corretagem – O modelo matemático permite parcelar o pagamento da corretagem – Regularizações gerais (habite-se e averbação)
    • Custos diversificados
    • Gestão de Projetos – Na parte da gestão de projetos, podemos trabalhar com verba ou percentuais sobre o VGV (nominal ou com juros)
    • Gestão de Carteira – É possível simular a cobrança de boletos bancários para cada parcela de venda realizada ou determinar a cobrança como percentual do VGV (nominal ou com juros)
  • Marketing e publicidade
    • Marketing – Será possível aplicar os custos de marketing por verba percentual sobre VGV
    • Stand de venda – Será possível separar o custo para entender o peso desta variável no fluxo de caixa
  • Impostos
    • Aqui definiremos o Regime tributário mais adequado ao negócio – Impostos sobre areceita e sobre o lucro apurado;
    • Possibilidade de uso dos regimes:
      • RET – Regime especial de tributação;
      • Lucro Presumido
      • Lucro Real
  • Custo de capital do projeto – TMA
    • Custo de Capital do Projeto – Como determinar o custo de capital próprio e do projeto?
  • Estrutura de resultado
    • Análise Estática (uma visão técnica da eficiência do uso):
    • Estruturação dos Indicadores Financeiros para análise de eficiência inicial na originação do negócio.
    • Análise Dinâmica (utilização);
    • Entendendo os indicadores de GO NO GO do projeto. Para cadaplayer envolvido no projeto (o modelo matemático permite 3 players) entenderemos o comportamento dos principais indicadores financeiros para tomada de decisão (TIR, MTIR, VPL, Payback, ROE). Conseguiremos responder:
      • Qual volume de capital de giro que o projeto necessita?
      • Qual o cronograma de aporte do capital de giro?
      • Qual o tempo médio de caixa no vermelho?
      • Qual tempo estimado exato da devolução de todo capital investido?
      • Qual taxa de retorno do projeto – TIR e TIR ajustada?
    • Taxa de retorno direta do empreendedor – ROE – Quanto ganhei para cada real que gastei? Nominal e a Valor Presente (VP)
  • Análise da Modelagem do fluxo de caixa consolidado do projeto (Proprietário do terreno, loteador, investidor) no modelo matemático em Excel;
    • Fluxo de caixa do Projeto (SPE)
    • Fluxo de Caixa sócio 01 – Empreendedor
    • Fluxo de Caixa sócio 02
    • Fluxo de Caixa sócio 03
  • Qual melhor estratégia de captação de recursos (funding)? (cálculo na prática)
    • Modelo de Captação – Associativo (apoio à produção) ou financiamento da planta
    • Modelo de Captação – Financiamento da produção
    • Crowdfunding ou Mútuo? Como definir o lastro mínimo de pagamento da taxa?
    • Empréstimos junto a um fundo de investimentos ou sócio investidor?
    • Securitização como modelo de captação de recursos
    • Financiamento da Exposição de Caixa? Qual impacto?
  • Apresentação Modelo TIV 4.0 para Loteamentos
    • Modelo matemático de análise de viabilidade
    • Avaliação da viabilidade econômico-financeira do empreendimento do tipo loteamentos
    • Overview do modelo matemático
    • Download do modelo matemático

Encontros Trimestrais Ao Vivo

  • Debates sobre o momento atual do mercado e estratégias; 
  • Leitura de indicadores e ciclos de mercado; 
  • Networking de alto nível com outros players do setor, que já vivem o mercado de ponta a ponta. 

E algo nunca feito antes por mim:​
CONDIÇÃO ESPECIAL PRO

ENCONTROS AO VIVO TRIMESTRAIS!

Para leitura de indicadores de mercado da Prospecta Inteligência, conversar sobre ciclos de mercado e discutirmos estratégias. Um espaço com o alto nível de conteúdo que você já conhece das aulas.

Confira aqui tudo o que mudou!

Assista ao vídeo abaixo para ver a ferramenta em ação.

Com essas melhorias, você estará à frente dos concorrentes, com uma análise robusta e que impressiona qualquer investidor.

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CONHEÇA SEU PROFESSOR
Cristiano Rabelo

É uma autoridade no mercado imobiliário, fundador e CEO do Grupo Prospecta e professor nos MBAs de Gestão de Negócios Imobiliários e Construção Civil na Fundação Getúlio Vargas e em Negócios e Finanças de Real Estate no IBMEC. Especialista em Inteligência de Mercado e Viabilidade Econômico-Financeira, ele já capacitou milhares empresários pelo mundo a viabilizar negócios imobiliários com precisão e segurança. ​

Com uma carreira marcada pela inovação e por estratégias baseadas em dados e análises profundas, Cristiano sabe que o mercado imobiliário não é para amadores. Sua missão é clara: transformar o conhecimento em uma ferramenta acessível e poderosa para empreendedores, investidores e profissionais que buscam tomar decisões estratégicas e evitar riscos desnecessários.

Agora, ele está aqui para compartilhar com você a metodologia que já impactou grandes negócios e moldou o futuro de diversos profissionais no setor. Prepare-se para aprender com quem entende do mercado e para levar seu projeto imobiliário a um novo patamar.​

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